【本日のテーマ】代理１

本日の講義の「図解」は以下からダウンロードして下さい。↓
http://www.law-ed07.com/kougi/0008.pdf

今日から「代理」に入ります。

前回にも書きましたが、この「代理」は毎年出ると思って下さい。

この「代理」というのがなぜ毎年出題されるのか、という点ですが、普通に民
法の範囲として、代理が重要な制度であるという点もさることながら、宅地建
物取引業者が「代理」というのを使って不動産の取引をすることがあるからで
す。

宅建試験で一番よく出題される範囲である「宅地建物取引業法」を少しでも勉
強したことがある方なら分かりますが、宅地建物取引業者というのは、「代
理」とか「媒介」という手段を使って不動産の取引をすることが非常に多い。

したがって、民法でも「代理」というのはよく出題されると、私は考えていま
す。

「代理」というのは、どういうものかというと、一言で言えば、他人に代わっ
て（代理して）契約などをすることです。

Ａが不動産を売却したいと思ったとします。

しかし、不動産の取引というのは、知識もいるし、金額も高額なので、素人が
自分で行うのは怖い。

また、買主を自分のツテだけを頼って探すのも難しい。

それならば、不動産屋に依頼して売却してもらえれば、手数料は払わないとい
けないけれども、専門家だし、不動産の情報も集まるところなので、不動産を
買いたいという人も知っている。

不動産を買いたいという人をいろいろ知っているので、高く買ってくれそうな
人も知っている。それならば、手数料を払ってもペイするということですよね。

また、自分で買主を探して契約をするというのは、別の仕事を持っている人は
大変煩わしい。

ということで、「代理」という制度があるわけです。

この代理を勉強するに当たっては、まず登場人物のネーミングを覚えて下さい。

ダウンロードした図表１を見て下さい。

Ａが不動産を所有していて、この不動産の売却をＢに依頼し、ＢがＣに不動産
を売却したとします。

ＡがＢに代理を依頼したわけですが、頼んだＡのことを「本人」、頼まれたＢ
を「代理人」、Ｂと契約したＣを「相手方」といいます。

別に難しい表現ではないと思いますが、代理の場合、この３人の登場人物をそ
のように表現します。以後「本人」「代理人」「相手方」といきなり表現しま
すので、確認しておいて下さい。

この代理制度の特徴は、よく三面関係といわれます。

普通の契約の形態なら、ＡがＣに直接不動産を売ります。

このとき、契約の「当事者」は、ＡとＣで、売主が買主に不動産を引き渡し、
また買主は売主に代金を支払うという契約の効果は、当事者であるＡとＣに及
びます。

これは当たり前のことで、契約をした人が、契約の効果を受けるということで
す。

ところが、代理では本人は直接契約するわけではありません。契約は代理人が
行います。

契約書にハンコを押すのも代理人です。

しかし、契約をするのは代理人でも、実際に売主になるのは、本人です。

このように、代理では、実際に契約を行う人と、契約の効果の帰属を受ける人
が分かれます。

つまり、「代理人がその権限内において本人のためにすることを示してした意
思表示は、本人に対して直接にその効力を生ずる。」ということになります。

これが代理制度の大きな特徴です。