平成25年

【問　12】　賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規
定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

１　ゴルフ場経営を目的とする土地賃貸借契約については、対象となる全て
の土地について地代等の増減額請求に関する借地借家法第11条の規定が適用
される。

２　借地権の存続期間が満了する際、借地権者の契約の更新請求に対し、借
地権設定者が遅滞なく異議を述べた場合には、借地契約は当然に終了する。

３　二筆以上ある土地の借地権者が、そのうちの一筆の土地上に登記ある建
物を所有し、登記ある建物がない他方の土地は庭として使用するために賃借
しているにすぎない場合、登記ある建物がない土地には、借地借家法第10条
第１項による対抗力は及ばない。

４　借地権の存続期間が満了する前に建物が滅失し、借地権者が残存期間を
超えて存続すべき建物を建築した場合、借地権設定者が異議を述べない限り、
借地権は建物が築造された日から当然に20年間存続する。

【問　12】　正解　３

１　誤り。

借地借家法が適用される借地権は、「建物の所有を目的」とする地上権又は
土地の賃借権をいうので、ゴルフ場経営を目的とする土地賃貸借契約につい
て、建物所有を目的としない土地については、地代等の増減額請求に関する
借地借家法第11条の規定は適用されない。
＊借地借家法２条１号

２　誤り。

借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求し
たときは、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときであっても、正当の事
由があると認められる場合でなければ、借地契約は終了しない。
＊借地借家法６条

３　正しい。

借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物
を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができるが、土地が
二筆以上ある場合、登記ある建物がない方の土地については、対抗力はない
（判例、最判平成９年７月１日）。
＊借地借家法10条１項

４　誤り。

借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失があった場合において、借地権
者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造す
るにつき「借地権設定者の承諾がある場合に限り」、借地権は、承諾があっ
た日又は建物が築造された日のいずれか早い日から20年間存続する。「借地
権設定者が異議を述べない」だけでは足りず、借地権設定者の承諾が必要で
ある。
＊借地借家法７条１項

■■　解法のポイント　■■

肢３は難しかったと思いますよ。解説は上記のとおりですが、この結論につ
いては、納得できないという人も結構いるのではないかと思います。

建物と一体として利用している庭について対抗力がないというのはおかしい
感じがしますが、判例では登記ある建物がない土地については「対抗力はな
い」が、土地の新所有者が土地の明渡請求をするのは、権利の濫用にあたる
としているものがあります。

本問では「対抗力がない」という部分のみ問うており、権利の濫用の部分ま
で問うていないということで、解説の通りで問題はありませんが、結局は判
例では明渡しを認めていないものもあるわけですから、宅建試験でここまで
問うことは適当かどうか疑問のあるところですよね。

確かにこの問題では、肢１・肢２・肢４が明らかに「誤り」ですから、消去
法で正解は導けるのかもしれませんが…